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Erste Immobilie als Kapitalanlage: Der Einsteigerguide für Dresden

Sie möchten Ihre erste Immobilie als Investment kaufen? Wir zeigen Schritt für Schritt, worauf Einsteiger in Dresden achten müssen – von der Objektsuche bis zur Vermietung.

Warum gerade jetzt – und warum Dresden?

Die erste Anlageimmobilie ist die schwerste. Nicht, weil sie kompliziert wäre, sondern weil man alles zum ersten Mal macht – und weil einem jeder etwas anderes erzählt.

Dresden ist für Einsteiger aus mehreren Gründen ein vernünftiger Startpunkt: Die Einstiegspreise sind im Vergleich zu München, Hamburg oder Berlin moderat, die Mietnachfrage ist stabil, und die Stadt hat mit den Halbleiter-Ansiedlungen (ESMC/TSMC, Infineon, GlobalFoundries) einen realen industriellen Wachstumstreiber – keinen spekulativen.

Das Marktumfeld 2026 kommt Einsteigern zusätzlich entgegen: Es gibt mehr Auswahl, mehr Verhandlungsspielraum und weniger Konkurrenz als in den Boomjahren. Der Preis dafür sind höhere Zinsen von rund 3,4 bis 3,9 %. Unterm Strich kaufen Sie heute rationaler ein als jemand, der 2021 im Bieterwettbewerb zugeschlagen hat.

Eine ehrliche Vorbemerkung: Eine Anlageimmobilie ist kein passives Einkommen. Sie ist ein Nebenjob mit gutem Stundenlohn. Wer das nicht will, sollte in einen ETF investieren.

Schritt 1: Budget und Finanzierung klären

Bevor Sie das erste Exposé öffnen, klären Sie Ihre Zahlen. Nichts ist frustrierender, als das perfekte Objekt zu finden und dann festzustellen, dass die Bank nicht mitspielt.

Drei Fragen, die Sie beantworten müssen:

**Wie viel Eigenkapital habe ich – ohne meine Notreserve anzutasten?** Drei bis sechs Monatsausgaben bleiben unangetastet. Der Rest ist verfügbar.

**Wie viel monatlichen negativen Cashflow kann ich dauerhaft tragen?** Bei den meisten Anlageobjekten zahlen Sie in den ersten Jahren zu. Das ist normal – aber es muss tragbar sein, auch bei Leerstand.

**Welchen Beleihungsauslauf erreiche ich?** Unter 60 % gibt es die besten Zinsen, über 80 % wird es teuer.

Holen Sie sich **vor** der Objektsuche eine Finanzierungsbestätigung Ihrer Bank oder eines Vermittlers. Das kostet nichts, gibt Ihnen ein klares Budget – und macht Sie beim Verkäufer zum ernstzunehmenden Interessenten. Details unter Eigenkapital beim Immobilienkauf und in unserer Finanzierungsvermittlung.

Schritt 2: Die richtige Lage wählen

Für die erste Immobilie gilt eine einfache Regel: **Kaufen Sie langweilig.** Keine Experimente, keine Wetten auf aufstrebende Randlagen, keine Objekte, deren Rendite nur mit einer Mietsteigerung funktioniert, die noch nicht da ist.

Für Einsteiger in Dresden bewährt haben sich solide Mittellagen mit stabiler Nachfrage:

**Pieschen** – gute Anbindung, gemischte Struktur, moderate Preise

**Löbtau und Cotta** – solide Nachfrage, vertretbare Einstiegspreise

**Trachau und Kaditz** – profitieren von der Nähe zum Dresdner Norden und den Halbleiterwerken

**Südvorstadt** – Uni-Nähe, verlässliche Mietnachfrage

**Striesen und Blasewitz** – teurer im Einkauf, dafür Top-Wiederverkäuflichkeit

Konkrete Prüfkriterien für die Mikrolage: Straßenbahn oder Bus in Gehweite, Supermarkt und Bäcker im Umfeld, keine Hauptverkehrsstraße direkt vor dem Fenster, kein sozialer Brennpunkt, Kita und Schule erreichbar.

Gehen Sie hin. An einem Werktagabend, nicht am Sonntagvormittag. Wer wohnt hier? Wie sieht das Treppenhaus aus? Stehen die Fenster leer?

Schritt 3: Objekt prüfen und kalkulieren

Jetzt wird gerechnet – und zwar bevor Sie sich verlieben.

**Die Objektprüfung:**

Baujahr, Zustand, Energieausweis (Energieklasse G bedeutet konkrete künftige Kosten)

Zustand des Gemeinschaftseigentums: Dach, Fassade, Heizung, Leitungen

WEG-Unterlagen: Protokolle, Rücklage, geplante Maßnahmen, Hausgeldrückstände

Bei vermieteten Objekten: Mietvertrag prüfen – Miethöhe, Laufzeit, Staffel- oder Indexklauseln

Grundriss: Ist die Wohnung gut vermietbar? Zweizimmerwohnungen mit 55 bis 70 m² sind in Dresden am leichtesten zu vermieten.

**Die Kalkulation** – mit der Nettomietrendite, nicht der Bruttorendite:

(Jahresnettokaltmiete − nicht umlagefähige Kosten) ÷ (Kaufpreis + ca. 10 % Kaufnebenkosten) × 100

Setzen Sie realistisch an: rund 10 €/m² und Jahr für Instandhaltung des Sondereigentums, 2 bis 3 % Mietausfallwagnis, das nicht umlagefähige Hausgeld. Die Schritt-für-Schritt-Rechnung finden Sie unter Mietrendite berechnen.

Und rechnen Sie **ohne Wertsteigerung**. Die ist eine Hoffnung, keine Rendite.

Schritt 4: Kaufen – und zwar richtig

Wenn die Zahlen stimmen, geht es an die Umsetzung. Zwei Punkte, an denen Einsteiger regelmäßig Geld verlieren:

**Die Kaufpreisaufteilung.** Im Kaufvertrag wird festgelegt, welcher Anteil auf Grund und Boden und welcher auf das Gebäude entfällt. Nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar. Ein zu hoher Bodenanteil kostet Sie über die Jahre fünfstellige Beträge an Abschreibungsvolumen. Verhandeln Sie das aktiv – aber plausibel.

**Inventar separat ausweisen.** Eine mitgekaufte Einbauküche für 12.000 € gehört gesondert in den Vertrag. Das spart Ihnen 5,5 % Grunderwerbsteuer darauf – 660 € für zwei Sätze im Vertrag.

Weiter geht es dann klassisch: Notartermin, Auflassungsvormerkung, Fälligkeitsmitteilung, Zahlung, Übergabe. Und vier bis sechs Wochen später der Grunderwerbsteuerbescheid – planen Sie das Geld ein.

Schritt 5: Vermietung und Verwaltung

Mit dem Kauf fängt die Arbeit an.

**Die Mieterauswahl ist die wichtigste Entscheidung Ihrer Vermieterkarriere.** Ein guter Mieter, der zehn Jahre bleibt, pünktlich zahlt und die Wohnung pflegt, ist mehr wert als eine 20 % höhere Miete bei jährlichem Wechsel. Verlangen Sie Schufa-Auskunft, Einkommensnachweise der letzten drei Monate und eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung. Und nehmen Sie sich Zeit – lieber zwei Wochen länger Leerstand als drei Jahre Ärger.

**Die Miethöhe** orientieren Sie am Dresdner Mietspiegel 2025 (Durchschnitt im Bestand rund 7,33 €/m², bei Neuvermietung in guten Lagen deutlich darüber). Zu günstig vermieten kostet Sie dauerhaft Rendite – zu teuer bedeutet Leerstand und Fluktuation.

**Selbst verwalten oder Verwalter beauftragen?** Eine Hausverwaltung für das Sondereigentum kostet typischerweise rund 20 bis 30 € pro Monat und Einheit. Bei der ersten Wohnung lohnt es sich, es einmal selbst zu machen – Sie lernen dabei, wie der Laden läuft. Ab der dritten Wohnung ist Delegieren meist die bessere Entscheidung.

Die häufigsten Anfängerfehler

**Zu wenig Puffer.** Die erste Sonderumlage kommt immer früher als gedacht. Halten Sie 5.000 bis 10.000 € liquide, zusätzlich zur Notreserve.

**Emotionaler Kauf.** Sie wohnen dort nicht. Der Marmor im Bad interessiert Sie nicht – die Vermietbarkeit interessiert Sie.

**Renditeversprechen aus dem Exposé geglaubt.** Rechnen Sie selbst nach. Immer.

**Zu hoher Anspruch an die Rendite.** Wer 6 % sucht, landet zwangsläufig im Risiko.

**Steuervorteile als Kaufgrund.** Ein schlechtes Objekt bleibt schlecht, auch mit AfA.

**Die 15-%-Regel ignoriert.** Wer im ersten Jahr zu viel saniert, verliert den Sofortabzug – siehe Steuern sparen mit Immobilien.

Fazit: Der erste Schritt ist der wichtigste

Die erste Immobilie muss kein Volltreffer sein. Sie muss solide sein: gute Lage, vermietbarer Grundriss, ehrlich gerechnet, ausreichend Puffer. Der Rest ist Lernkurve – und die zweite Immobilie fällt Ihnen deutlich leichter.

Was Sie vermeiden sollten: aus Ungeduld ein Objekt zu kaufen, das die Zahlen nicht hergibt. Der Markt läuft Ihnen nicht weg.

Wir begleiten Einsteiger von der ersten Kalkulation bis zur Vermietung – und sagen Ihnen auch, wenn ein Objekt nichts taugt. Sehen Sie sich unsere Kapitalanlage-Angebote in Dresden an oder vereinbaren Sie ein unverbindliches Gespräch.

Häufige Fragen

Wie viel Eigenkapital brauche ich für die erste Anlageimmobilie?

Mindestens die Kaufnebenkosten von rund 10 % des Kaufpreises – die kann die Bank nicht mitfinanzieren. Komfortabel und zinsgünstig wird es ab etwa 20 bis 30 % Eigenkapital. Ihre Notreserve von drei bis sechs Monatsausgaben bleibt dabei unangetastet.

Welche Wohnungsgröße eignet sich für Kapitalanleger in Dresden?

Zweizimmerwohnungen mit rund 55 bis 70 m² sind in Dresden am leichtesten zu vermieten und sprechen die breiteste Mietergruppe an. Sehr kleine Apartments haben höhere Fluktuation, sehr große Wohnungen einen engeren Markt.

Muss ich als Anleger mit negativem Cashflow rechnen?

In den ersten Jahren meist ja. Ein Teil davon ist aber Tilgung – also Vermögensaufbau, keine Kosten. Dazu kommen Steuervorteile. Entscheidend ist, dass Sie den negativen Cashflow dauerhaft tragen können, auch bei Leerstand oder einer Sonderumlage.

Soll ich die Wohnung selbst verwalten?

Bei der ersten Wohnung spricht viel dafür – Sie lernen dabei, wie Abrechnung, Mieterauswahl und WEG funktionieren. Eine Sondereigentumsverwaltung kostet typischerweise 20 bis 30 € pro Monat. Ab etwa der dritten Einheit ist Delegieren in der Regel die bessere Entscheidung.

Was ist der häufigste Fehler von Einsteigern?

Zu wenig Liquiditätspuffer und zu viel Vertrauen in die Renditeangaben aus dem Exposé. Halten Sie zusätzlich zur Notreserve 5.000 bis 10.000 € für unerwartete Kosten bereit – und rechnen Sie jedes Objekt mit der Nettomietrendite selbst nach.

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