Mietrendite berechnen: So erkennen Sie ein lohnendes Investment
Bruttomietrendite, Nettomietrendite, Cashflow – wir erklären die wichtigsten Kennzahlen für Immobilieninvestoren und zeigen typische Fehler bei der Kalkulation.
Bruttomietrendite: Der erste Anhaltspunkt
Die Bruttomietrendite ist die einfachste Kennzahl – und die am häufigsten missbrauchte.
**Formel:** Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis × 100
Beispiel: Eine Wohnung in Dresden-Pieschen kostet 220.000 €, die Nettokaltmiete beträgt 750 € im Monat, also 9.000 € im Jahr.
Diese Zahl taugt für genau eine Sache: den schnellen Vergleich mehrerer Objekte im Vorfeld. Als Entscheidungsgrundlage taugt sie nicht – denn sie ignoriert die Kaufnebenkosten, die laufenden Kosten und die Steuer. Jedes Exposé, das mit der Bruttorendite wirbt, verkauft Ihnen eine geschönte Zahl.
Zur Orientierung: In Dresden liegen Bruttomietrenditen je nach Lage und Zustand grob zwischen 3 % (Top-Lagen wie Blasewitz oder die Innere Neustadt) und 5,5 % (einfachere Lagen). Alles deutlich über 6 % sollte Sie nicht freuen, sondern misstrauisch machen – hohe Rendite ist der Preis für hohes Risiko.
Nettomietrendite: Die ehrlichere Zahl
Die Nettomietrendite berücksichtigt, was wirklich passiert: Sie zahlen mehr als den Kaufpreis, und Sie behalten weniger als die Miete.
**Formel:** (Jahresnettokaltmiete − nicht umlagefähige Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100
Dasselbe Beispiel, jetzt ehrlich gerechnet:
Aus 4,09 % sind 3,05 % geworden. Das ist keine Rechentrickserei, sondern die Realität. Wer mit der Bruttorendite plant, plant mit rund einem Viertel zu viel.
Cashflow: Was am Monatsende übrig bleibt
Rendite ist eine Kennzahl, Cashflow ist Ihr Kontostand. Beides ist nicht dasselbe – und für Ihre Nachtruhe ist der Cashflow relevanter.
Rechnen wir das Beispiel mit Finanzierung durch. Annahme: 50.000 € Eigenkapital, 194.000 € Darlehen, 3,7 % Zins, 2 % Anfangstilgung.
**Einnahmen pro Monat:**
**Ausgaben pro Monat:**
**Cashflow vor Steuern: −285 €**
Das Objekt kostet Sie also monatlich 285 € aus eigener Tasche. Ist das schlecht? Nicht zwingend – denn in der Annuität steckt Tilgung: rund 323 € pro Monat fließen in Ihre eigene Entschuldung, sind also Vermögensaufbau, nicht Kosten. Wirtschaftlich stehen Sie damit trotz negativem Cashflow im Plus.
Dazu kommt der Steuereffekt: Zinsen, nicht umlagefähige Kosten und die AfA sind steuerlich absetzbar. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % holen Sie einen erheblichen Teil zurück. Entscheidend ist, dass Sie den negativen Cashflow **dauerhaft tragen können** – auch bei Leerstand oder einer Sonderumlage.
Der Vervielfältiger – die Zahl, die Profis nennen
Profis sprechen selten von Rendite, sondern vom **Kaufpreisfaktor** (auch: Vervielfältiger).
**Formel:** Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete
In unserem Beispiel: 220.000 € ÷ 9.000 € = **Faktor 24,4**
Übersetzt: Die Immobilie kostet das 24,4-Fache der Jahresmiete – sie hätte sich (ohne Kosten, Steuern und Zinsen) nach rund 24 Jahren aus der Miete bezahlt.
Einordnung für den Dresdner Markt:
Der Faktor ist deshalb so beliebt, weil er sich nicht schönrechnen lässt – er kennt nur zwei Zahlen.
Typische Fehler bei der Renditeberechnung
Was eine gute Rendite ausmacht – jenseits der Zahl
Zwei Objekte mit identischer Nettorendite von 3,2 % können völlig unterschiedliche Investments sein.
Objekt A: Zweizimmerwohnung in Striesen, Baujahr 1910, saniert, Energieklasse C, Mieter seit acht Jahren, Rücklage der WEG gut gefüllt.
Objekt B: Dreizimmerwohnung in einer Randlage, Baujahr 1975, unsaniert, Energieklasse G, häufiger Mieterwechsel, Rücklage nahe null, Dachsanierung steht an.
Dieselbe Rendite auf dem Papier – aber Objekt B trägt ein Vielfaches an Risiko. Und dieses Risiko wird sich irgendwann in einer Sonderumlage, einem Leerstand oder einem schwierigen Wiederverkauf materialisieren.
Die Rendite sagt Ihnen, was Sie **verdienen könnten**. Sie sagt Ihnen nicht, was Sie **verlieren könnten**. Beides gehört zusammen.
Fazit: Rendite ist Handwerk, kein Bauchgefühl
Rechnen Sie mit der Nettomietrendite, prüfen Sie den Cashflow, kennen Sie Ihren Kaufpreisfaktor – und lassen Sie die Wertsteigerung aus der Rechnung raus.
Wer so kalkuliert, kauft langsamer, aber er kauft richtig. Und er wird nicht von der ersten Sonderumlage aus der Bahn geworfen.
Wir rechnen Ihnen jedes Objekt ehrlich durch – auch wenn das Ergebnis heißt: Finger weg. Sehen Sie sich unsere aktuellen Kapitalanlagen in Dresden an oder sprechen Sie uns direkt an.
Häufige Fragen
Was ist eine gute Mietrendite in Dresden?
Bruttomietrenditen liegen in Dresden je nach Lage grob zwischen 3 % (Top-Lagen wie Blasewitz oder Innere Neustadt) und 5,5 % (einfachere Lagen). Netto bleiben davon typischerweise rund 1 Prozentpunkt weniger übrig. Renditen deutlich über 6 % sind meist ein Risikosignal, kein Schnäppchen.
Wie berechne ich die Nettomietrendite?
(Jahresnettokaltmiete minus nicht umlagefähige Kosten) geteilt durch (Kaufpreis plus Kaufnebenkosten), mal 100. Entscheidend ist, dass Sie die Kaufnebenkosten von rund 10 % und die nicht umlagefähigen Kosten – Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis – tatsächlich ansetzen.
Was ist ein guter Kaufpreisfaktor?
Der Kaufpreisfaktor ist Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete. In guten Dresdner Mittellagen ist ein Faktor von 20 bis 25 üblich. Unter 20 deutet auf einfachere Lage oder Sanierungsbedarf hin, über 30 handelt es sich um ein reines Substanz- und Wertsteigerungsinvestment.
Ist ein negativer Cashflow ein Problem?
Nicht zwingend. Ein Teil Ihrer Rate ist Tilgung – also Vermögensaufbau, keine Kosten. Dazu kommen Steuervorteile durch Zinsen, AfA und Werbungskosten. Entscheidend ist, ob Sie den negativen Cashflow dauerhaft tragen können, auch bei Leerstand oder einer unerwarteten Sonderumlage.
Darf ich die Warmmiete für die Renditeberechnung nehmen?
Nein. Nur die Nettokaltmiete zählt. Die Nebenkosten sind durchlaufende Posten, die Sie an Versorger und Dienstleister weiterreichen – sie sind kein Ertrag. Wer mit der Warmmiete rechnet, überschätzt seine Rendite erheblich.
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