Vermietete Wohnung kaufen: Chancen und Risiken für Anleger
Eine bereits vermietete Wohnung zu kaufen bietet sofortigen Cashflow – birgt aber auch spezifische Risiken. Wir zeigen, worauf Sie achten müssen.
Der Reiz: Sofortige Mieteinnahmen
Eine vermietete Wohnung zu kaufen hat für Kapitalanleger handfeste Vorteile:
Der Grundsatz, der dahinter steht: **„Vermietet kaufen, frei verkaufen“** ist eines der ältesten und verlässlichsten Muster im Immobilieninvestment. Wer eine vermietete Wohnung mit Abschlag kauft, sie zehn Jahre hält und später bezugsfrei an einen Selbstnutzer verkauft, realisiert die Differenz – zusätzlich zu einer eventuellen Marktentwicklung, und nach zehn Jahren steuerfrei.
So weit die Chance. Jetzt die Risiken.
Kauf bricht nicht Miete – der zentrale Grundsatz
§ 566 BGB regelt es unmissverständlich: **Kauf bricht nicht Miete.** Sie treten als neuer Eigentümer vollständig in den bestehenden Mietvertrag ein – mit allen Rechten und allen Pflichten.
Das heißt konkret:
Der Mietvertrag ist damit das wichtigste Dokument des gesamten Kaufs – wichtiger als das Exposé, wichtiger als die Fotos.
Mietvertrag prüfen: Das Herzstück der Due Diligence
Fordern Sie den vollständigen Mietvertrag samt aller Nachträge an – und lesen Sie ihn.
Worauf Sie achten:
**Die Mieterhöhungsmöglichkeiten nach § 558 BGB sind eng:** Sie dürfen die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben – aber höchstens um 20 % innerhalb von drei Jahren (Kappungsgrenze). Wer eine Wohnung mit 30 % Untermiete kauft und plant, das in einem Schritt zu korrigieren, plant falsch.
Eigenbedarfskündigung: Begrenzte Möglichkeiten
Ein häufiges Missverständnis: „Ich kaufe die vermietete Wohnung günstig und kündige dann wegen Eigenbedarf.“
So einfach ist es nicht.
**Eigenbedarf** (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) setzt einen konkreten, nachvollziehbaren Bedarf für Sie selbst oder nahe Angehörige voraus. Er muss im Kündigungsschreiben konkret begründet werden – pauschale Behauptungen reichen nicht, und die Gerichte prüfen streng. Vorgetäuschter Eigenbedarf führt zu Schadensersatzpflichten.
Die **Kündigungsfristen** richten sich nach der Wohndauer des Mieters: bis 5 Jahre drei Monate, ab 5 Jahren sechs Monate, ab 8 Jahren neun Monate.
Dazu kommt der **Sozialwiderspruch** (§ 574 BGB): Der Mieter kann der Kündigung widersprechen, wenn sie für ihn eine besondere Härte bedeutet – hohes Alter, Krankheit, Schwangerschaft, fehlender Ersatzwohnraum. Das kann den Auszug erheblich verzögern.
Besonders wichtig: Wurde die Wohnung **nach der Vermietung in Wohnungseigentum umgewandelt**, gilt eine **Kündigungssperrfrist** (§ 577a BGB) von drei Jahren, die die Länder auf bis zu zehn Jahre verlängern können. Prüfen Sie unbedingt, ob und wann eine Umwandlung stattgefunden hat und welche Frist am Standort gilt.
**Fazit dazu:** Wer mit dem Ziel der Eigenbedarfskündigung kauft, kauft ein Prozessrisiko. Wer als Anleger kauft und den Mieter behalten will, kauft ein Investment.
Kaufpreis: Abschlag für Vermietung?
Vermietete Wohnungen werden in der Regel mit einem Abschlag gegenüber bezugsfreien gehandelt. Die Größenordnung hängt davon ab, wie stark die Vermietung den Verkauf einschränkt – bei einem sehr günstigen, unkündbaren Altmietvertrag ist der Abschlag deutlich, bei einer marktgerecht vermieteten Wohnung mit normalem Vertrag eher gering.
Der Grund ist einfach: Die Käufergruppe halbiert sich. Selbstnutzer scheiden aus, es bleiben Kapitalanleger – und die rechnen.
Drei Faktoren bestimmen den Abschlag:
Für Sie als Anleger ist genau dieser Abschlag die Chance – vorausgesetzt, Sie wollen ohnehin vermieten. Wie Sie den Preis sauber gegen den Ertrag rechnen, zeigen wir unter Mietrendite berechnen.
Die Risiken – ehrlich benannt
Die Gegenmaßnahme ist immer dieselbe: **prüfen, bevor Sie unterschreiben.** Mietvertrag, Zahlungshistorie, Kautionsnachweis, Nebenkostenabrechnungen der letzten drei Jahre, Protokoll der Übergabe an den Mieter.
Fazit: Für Anleger oft die bessere Wahl
Für Kapitalanleger ist die vermietete Wohnung in der Regel das attraktivere Investment: günstigerer Einkauf, sofortiger Cashflow, keine Anlaufphase – und die Option, später bezugsfrei mit Aufschlag zu verkaufen.
Die Bedingung ist eine ehrliche Prüfung. Der Mietvertrag ist wichtiger als das Exposé, die Zahlungshistorie wichtiger als die Fotos. Und die Vorstellung, den Mieter „einfach rauszukündigen“, sollten Sie streichen – das ist rechtlich schwer, dauert lange und ist teuer.
Wir prüfen Mietverträge und Objektunterlagen für unsere Anlegerkunden mit – und sagen ehrlich, wenn ein Objekt nicht trägt. Sehen Sie sich unsere Kapitalanlagen in Dresden an oder sprechen Sie uns an.
Häufige Fragen
Kann ich einen Mieter nach dem Kauf kündigen?
Nur unter engen Voraussetzungen. Es gilt „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 BGB) – Sie treten in den bestehenden Vertrag ein. Eine Eigenbedarfskündigung setzt einen konkreten, begründeten Bedarf für Sie oder nahe Angehörige voraus, die Kündigungsfristen betragen je nach Wohndauer drei bis neun Monate, und der Mieter kann Sozialwiderspruch einlegen.
Was ist die Kündigungssperrfrist bei umgewandelten Wohnungen?
Wurde eine vermietete Wohnung nach Beginn des Mietverhältnisses in Wohnungseigentum umgewandelt, gilt nach § 577a BGB eine Sperrfrist von grundsätzlich drei Jahren für Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen. Die Länder können sie auf bis zu zehn Jahre verlängern. Prüfen Sie vor dem Kauf, ob eine Umwandlung stattgefunden hat.
Um wie viel darf ich die Miete nach dem Kauf erhöhen?
Bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB), aber höchstens um 20 % innerhalb von drei Jahren – das ist die Kappungsgrenze. Als Grundlage dient in Dresden der qualifizierte Mietspiegel 2025, der im Bestand einen Durchschnitt von rund 7,33 €/m² ausweist.
Was passiert mit der Mietkaution beim Eigentümerwechsel?
Sie geht auf Sie über – und Sie haften dem Mieter gegenüber für die Rückzahlung, auch wenn der Verkäufer sie Ihnen nie ausgehändigt hat. Lassen Sie die Übertragung der Kaution daher ausdrücklich im Kaufvertrag regeln und sich den Verbleib nachweisen.
Sind vermietete Wohnungen günstiger als bezugsfreie?
In der Regel ja, weil die Käufergruppe kleiner ist – Selbstnutzer scheiden aus. Die Höhe des Abschlags hängt davon ab, wie weit die Miete unter Marktniveau liegt, wie lange der Mieter schon dort wohnt und ob eine Kündigungssperrfrist besteht. Für Anleger ist genau dieser Abschlag die Chance.
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