Mieten oder Kaufen? Der ehrliche Vergleich für Dresden 2026
Lohnt sich der Immobilienkauf in Dresden noch – oder ist Mieten die bessere Wahl? Wir rechnen ehrlich nach und zeigen, wann sich Kaufen wirklich lohnt.
Die Grundfrage: Warum es keine pauschale Antwort gibt
„Miete ist weggeworfenes Geld.“ – „Kaufen ist doch viel zu teuer geworden.“ Beide Sätze werden mit großer Überzeugung vorgetragen, und beide sind für sich genommen falsch.
Die ehrliche Antwort lautet: Es hängt von Ihrer Haltedauer, Ihrem Eigenkapital, Ihrem Zinssatz und dem Verhältnis von Kaufpreis zu Miete ab. Und diese Faktoren fallen bei jedem anders aus.
Was beide Lager gerne unterschlagen: Auch Kaufen produziert „weggeworfenes Geld“ – nämlich die Zinsen, die Kaufnebenkosten und die nicht umlagefähigen Instandhaltungskosten. Und auch Mieten hat einen Vermögenseffekt – nämlich dann, wenn die ersparte Anzahlung tatsächlich angelegt wird und nicht auf dem Girokonto versickert.
Rechnen wir es also ehrlich durch.
Die Rechnung, die viele vergessen
Der klassische Vergleich stellt Kaltmiete gegen Kreditrate. Das ist grob irreführend, weil auf der Kaufseite Posten fehlen und auf der Mietseite ein Vorteil ignoriert wird.
**Was auf der Kaufseite dazukommt:**
**Was auf der Mietseite dazukommt:**
**Der entscheidende Punkt bei der Kaufseite:** In der Kreditrate steckt Tilgung – das ist kein Verlust, sondern Vermögensaufbau. Wer Miete gegen die volle Annuität rechnet, vergleicht Äpfel mit Birnen.
Die Dresdner Zahlen 2026
Machen wir es konkret. Eine 75-m²-Wohnung in einer soliden Dresdner Mittellage.
**Mieten:**
**Kaufen:**
– davon Zins: rund 688 €
– davon Tilgung: rund 372 €
**Der ehrliche Vergleich:**
Die tatsächlich verlorenen Beträge liegen also fast gleichauf. Der Käufer zahlt monatlich rund 380 € mehr – legt diese aber in die eigene Entschuldung.
Der Haken: Der Mieter könnte diese 380 € plus die nicht investierten 88.000 € Eigenkapital anlegen. Genau hier entscheidet sich die Rechnung – und zwar über die Zeit.
Der Faktor Zeit: Ab wann rechnet sich der Kauf?
Die Kaufnebenkosten von rund 28.000 € sind der Startnachteil des Käufers. Dieses Geld ist weg – es muss über die Haltedauer wieder eingespielt werden.
Daraus folgt die wichtigste Regel des ganzen Themas: **Unter zehn Jahren Haltedauer lohnt sich Kaufen fast nie.** Wer nach fünf Jahren wieder verkauft, hat die Nebenkosten nicht amortisiert, zahlt beim Verkauf erneut (Makler, ggf. Vorfälligkeitsentschädigung) und versteuert einen etwaigen Gewinn – die Spekulationsfrist beträgt zehn Jahre.
Ab etwa zehn bis fünfzehn Jahren dreht sich das Bild: Die Tilgung hat einen substanziellen Teil des Darlehens abgebaut, die Nebenkosten sind amortisiert, ein Verkauf wäre steuerfrei – und die Miete des Vergleichsmieters ist über die Jahre gestiegen, während Ihre Rate konstant blieb.
Dieser letzte Punkt ist der stärkste Hebel des Kaufens: **Ihre Kreditrate ist über die Zinsbindung fix, die Miete nicht.** Bei 2 % Mietsteigerung pro Jahr zahlt der Mieter nach 15 Jahren statt 790 € rund 1.063 € – der Käufer immer noch 1.059 €.
Wann sich Kaufen in Dresden lohnt
**Für Kaufen spricht es, wenn:**
**Für Mieten spricht es, wenn:**
Ein Zwischenweg, der oft übersehen wird: **Zur Miete wohnen und gleichzeitig eine Kapitalanlage kaufen.** Sie bleiben flexibel, bauen aber trotzdem Immobilienvermögen auf – und der Mieter finanziert die Tilgung mit.
Fazit: Keine Ideologie, sondern Mathematik
Kaufen ist keine moralische Kategorie und Mieten kein Scheitern. Es sind zwei Finanzierungsformen für dasselbe Bedürfnis – Wohnen –, die unter unterschiedlichen Bedingungen unterschiedlich gut abschneiden.
Die Faustformel für Dresden 2026: **Ab zehn Jahren Haltedauer, mit solidem Eigenkapital und stabilem Einkommen ist Kaufen in der Regel die bessere Rechnung.** Darunter selten.
Alles andere – „Miete ist weggeworfenes Geld“, „Immobilien sind zu teuer“ – sind Sprüche, keine Argumente.
Wir rechnen Ihnen Ihre konkrete Situation durch, ohne Verkaufsdruck. Wenn Mieten für Sie die bessere Wahl ist, sagen wir Ihnen das auch. Sprechen Sie uns an oder sehen Sie sich unsere aktuellen Angebote in Dresden an.
Häufige Fragen
Ab wann lohnt sich der Immobilienkauf gegenüber der Miete?
In der Regel ab einer Haltedauer von zehn, besser fünfzehn Jahren. Der Grund sind die Kaufnebenkosten von rund 11 %, die erst wieder eingespielt werden müssen. Unter zehn Jahren lohnt sich Kaufen fast nie – hinzu kommt, dass ein Verkauf innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerpflichtig sein kann.
Ist Miete wirklich weggeworfenes Geld?
Nur teilweise – und beim Kauf gilt Ähnliches. Auch beim Kauf sind Zinsen, Kaufnebenkosten, Instandhaltung und Grundsteuer verloren. Nur die Tilgung ist echter Vermögensaufbau. In unserem Dresdner Rechenbeispiel liegen die tatsächlich verlorenen Beträge bei Miete und Kauf fast gleichauf.
Was kostet eine 75-m²-Wohnung in Dresden im Vergleich zur Miete?
Bei rund 3.400 €/m² Kaufpreis liegt die monatliche Belastung inklusive Bewirtschaftung bei etwa 1.170 € (60.000 € Eigenkapital, 3,7 % Zins, 2 % Tilgung). Die Neuvermietungsmiete für dieselbe Wohnung liegt bei rund 790 €. Von der Kaufrate sind aber rund 370 € Tilgung – also Ihr eigenes Vermögen.
Was ist der größte Vorteil des Kaufens?
Die Planbarkeit: Ihre Rate ist über die Zinsbindung fix, die Miete steigt. Bei 2 % Mietsteigerung pro Jahr zahlt ein Mieter nach 15 Jahren rund ein Drittel mehr als heute – der Käufer zahlt unverändert. Über lange Zeiträume ist das der stärkste Hebel.
Kann ich zur Miete wohnen und trotzdem in Immobilien investieren?
Ja, und für viele ist genau das die beste Kombination: Sie bleiben flexibel und bauen über eine vermietete Kapitalanlage trotzdem Immobilienvermögen auf – finanziert zu großen Teilen durch die Miete Ihres Mieters und mit steuerlichen Vorteilen, die bei Selbstnutzung nicht greifen.
Haben Sie Fragen zu diesem Thema?
Unsere Experten in Dresden und Radebeul beraten Sie persönlich – unverbindlich und vertraulich.
Beratungsgespräch vereinbaren