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Notartermin beim Immobilienkauf: Was Sie erwartet

Der Notartermin ist der entscheidende Schritt auf dem Weg zum Eigentumsübergang. Wir erklären den Ablauf, typische Stolperfallen und wie Sie optimal vorbereitet sind.

Die Rolle des Notars beim Immobilienkauf

In Deutschland ist der Immobilienkaufvertrag ohne notarielle Beurkundung nichtig – das schreibt § 311b BGB vor. Ein Handschlag, eine E-Mail, ein unterschriebenes Papier: alles rechtlich wertlos, solange der Notar nicht beurkundet hat.

Entscheidend für Ihr Verständnis: **Der Notar ist unparteiisch.** Er vertritt weder Käufer noch Verkäufer. Er ist kein Berater, der für Sie verhandelt, und er prüft nicht, ob der Kaufpreis angemessen ist oder ob die Immobilie Mängel hat. Seine Aufgabe ist es, den Vertrag rechtssicher zu gestalten, beide Seiten über die rechtlichen Folgen zu belehren und die Abwicklung über das Grundbuch zu steuern.

Wer erwartet, dass der Notar ihn vor einem schlechten Geschäft schützt, missversteht seine Rolle. Er schützt Sie vor einem **rechtlich fehlerhaften** Geschäft – nicht vor einem wirtschaftlich unklugen. Wer den Notar auswählt, ist übrigens Verhandlungssache; üblicherweise benennt ihn der Käufer, weil er die Kosten trägt.

Den Vertragsentwurf vorab lesen – Ihr wichtigstes Recht

Bei Verbrauchergeschäften – also wenn eine Privatperson von einem Unternehmer kauft – schreibt das Gesetz eine **Wartefrist von zwei Wochen** zwischen Übersendung des Entwurfs und Beurkundung vor (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Diese Frist dient Ihrem Schutz.

Auch wenn Sie von privat kaufen und die Frist formal nicht greift: Bestehen Sie auf mindestens zwei Wochen Vorlauf. Lesen Sie den Entwurf – vollständig, nicht nur die Zahlen.

Diese Punkte prüfen Sie besonders sorgfältig:

**Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten**: Wann ist der Preis fällig? Welche Voraussetzungen müssen vorher erfüllt sein?

**Auflassungsvormerkung**: Sie muss zwingend zu Ihren Gunsten eingetragen werden, bevor Sie zahlen. Sie ist Ihre Sicherheit, dass die Immobilie nicht zweimal verkauft wird.

**Lastenfreistellung**: Werden alle Grundschulden des Verkäufers gelöscht? Was, wenn nicht?

**Übergabetermin und Nutzen-Lasten-Wechsel**: Ab wann tragen Sie Kosten und Risiko?

**Gewährleistungsausschluss**: Praktisch immer vereinbart („gekauft wie gesehen“). Er gilt aber **nicht** bei arglistig verschwiegenen Mängeln.

**Inventar**: Was ist im Preis enthalten? Küche, Markise, Gartenhaus? Getrennt ausgewiesenes Inventar mindert übrigens die Grunderwerbsteuer.

**Regelungen bei Zahlungsverzug** und Rücktrittsrechte.

Jede Frage, die Sie beim Lesen haben, stellen Sie **vor** dem Termin – schriftlich, damit Sie eine dokumentierte Antwort haben.

Ablauf: Was passiert beim Termin?

Der Termin selbst dauert je nach Umfang etwa 30 bis 90 Minuten und läuft immer nach demselben Muster ab:

**Identitätsprüfung**: Alle Beteiligten weisen sich mit Personalausweis oder Reisepass aus. Ohne gültiges Ausweisdokument geht nichts – prüfen Sie das Ablaufdatum vorher.

**Verlesung**: Der Notar liest den **gesamten** Vertrag laut vor. Das ist keine Formalie, sondern gesetzlich vorgeschrieben. Ja, es ist zäh. Hören Sie trotzdem zu.

**Belehrung**: Der Notar erläutert die rechtlichen Folgen und weist auf Risiken hin.

**Fragen und Änderungen**: Sie können jederzeit unterbrechen. Kleinere Änderungen können direkt eingearbeitet werden.

**Unterschrift**: Alle Beteiligten und der Notar unterzeichnen.

Ein Punkt, der oft überrascht: Sie zahlen beim Notartermin **nichts**. Kein Geld wechselt den Besitzer. Die Zahlung erfolgt erst später, nach Vorliegen aller Voraussetzungen.

Was nach dem Notartermin passiert

Die Beurkundung ist nicht das Ende, sondern der Startschuss für die Abwicklung. Der übliche Ablauf:

Der Notar veranlasst die Eintragung der **Auflassungsvormerkung** im Grundbuch – Ihre Reservierung.

Er holt die **Löschungsbewilligungen** für die Grundschulden des Verkäufers ein.

Er prüft, ob **Vorkaufsrechte** bestehen (etwa der Gemeinde) und holt die entsprechenden Erklärungen ein.

Sind alle Voraussetzungen erfüllt, versendet er die **Fälligkeitsmitteilung** – erst jetzt zahlen Sie.

Sie überweisen den Kaufpreis, meist direkt oder über Ihre finanzierende Bank.

Der Verkäufer bestätigt den Zahlungseingang, es folgt die **Übergabe**.

Das Finanzamt schickt Ihnen den **Grunderwerbsteuerbescheid** – erfahrungsgemäß vier bis sechs Wochen nach der Beurkundung, zahlbar innerhalb eines Monats.

Nach Zahlung der Grunderwerbsteuer erteilt das Finanzamt die **Unbedenklichkeitsbescheinigung**.

Erst dann erfolgt Ihre **Eigentumsumschreibung** im Grundbuch.

Von der Beurkundung bis zur Grundbucheintragung vergehen typischerweise zwei bis sechs Monate. Wirtschaftlicher Eigentümer sind Sie aber schon ab dem Nutzen-Lasten-Wechsel.

Typische Stolperfallen

**Der Entwurf wird nicht gelesen.** Der häufigste und teuerste Fehler. Der Notar verliest zwar alles, aber wer den Text zum ersten Mal hört, versteht ihn nicht.

**Die Finanzierung steht noch nicht.** Nach der Beurkundung sind Sie gebunden – auch wenn die Bank absagt. Holen Sie die verbindliche Darlehenszusage **vor** dem Termin ein.

**Die Grunderwerbsteuer ist nicht eingeplant.** Sie kommt vier bis sechs Wochen später und muss aus Eigenmitteln bezahlt werden. Bei 400.000 € in Sachsen sind das 22.000 €.

**Inventar wird nicht separat ausgewiesen.** Eine Einbauküche für 15.000 €, die im Kaufpreis untergeht, kostet Sie unnötig 825 € Grunderwerbsteuer.

**Mündliche Nebenabreden.** Was nicht im Vertrag steht, existiert nicht. „Der Verkäufer hat gesagt, er lässt die Markise da“ ist vor Gericht wertlos.

**Abgelaufener Personalausweis.** Klingt banal, passiert regelmäßig – und der Termin platzt.

Fazit: Vorbereitung macht den Termin zur Formsache

Wenn Sie den Entwurf gelesen, Ihre Fragen vorab geklärt, die Finanzierung gesichert und die Grunderwerbsteuer eingeplant haben, ist der Notartermin genau das, was er sein sollte: eine förmliche Bestätigung dessen, was längst besprochen ist.

Wir begleiten unsere Kunden zum Notartermin, prüfen den Entwurf mit ihnen und sorgen dafür, dass alle Unterlagen rechtzeitig beim Notar liegen. Wenn Sie unsicher sind, ob in Ihrem Vertragsentwurf etwas fehlt: Sprechen Sie uns an.

Einen Überblick über den gesamten Kaufprozess gibt unser Beitrag Ablauf Immobilienkauf.

Häufige Fragen

Wie lange dauert ein Notartermin beim Immobilienkauf?

Je nach Umfang des Vertrags etwa 30 bis 90 Minuten. Der Notar muss den gesamten Vertrag laut verlesen – das ist gesetzlich vorgeschrieben und nimmt den größten Teil der Zeit ein.

Muss ich den Kaufpreis beim Notartermin bezahlen?

Nein. Beim Termin wechselt kein Geld den Besitzer. Gezahlt wird erst, wenn der Notar die Fälligkeitsmitteilung verschickt – also nachdem die Auflassungsvormerkung eingetragen, die Lastenfreistellung gesichert und etwaige Vorkaufsrechte geklärt sind.

Wann bekomme ich den Grunderwerbsteuerbescheid?

Erfahrungsgemäß vier bis sechs Wochen nach der Beurkundung. Die Steuer ist dann innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Bescheids fällig – in Sachsen 5,5 % des Kaufpreises. Dieses Geld müssen Sie aus Eigenmitteln aufbringen und rechtzeitig einplanen.

Kann ich den Kaufvertrag nach der Beurkundung noch rückgängig machen?

In aller Regel nicht. Mit der Beurkundung sind Sie gebunden. Ein Rücktritt ist nur möglich, wenn der Vertrag ein entsprechendes Rücktrittsrecht vorsieht oder ein gesetzlicher Grund vorliegt – etwa arglistige Täuschung. Deshalb: Finanzierung sichern, bevor Sie zum Notar gehen.

Wer sucht den Notar aus und wer zahlt ihn?

Üblicherweise benennt der Käufer den Notar, weil er auch die Kosten trägt. Notargebühren und Grundbuchkosten liegen zusammen bei rund 1,5 bis 2 % des Kaufpreises. Die Gebühren sind gesetzlich festgelegt – ein Preisvergleich zwischen Notaren bringt daher nichts.

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