Ablauf Immobilienkauf: Der Weg zum Eigenheim
Vom ersten Besichtigungstermin bis zur Schlüsselübergabe – der komplette Ablauf eines Immobilienkaufs in 8 klaren Schritten.
Schritt 1: Budget festlegen und Finanzierung klären
Bevor Sie das erste Exposé öffnen, klären Sie, was Sie sich leisten können. Nicht umgekehrt.
Rechnen Sie von der Rate her: Als grobe Orientierung sollte die monatliche Belastung 35 bis 40 % Ihres Nettohaushaltseinkommens nicht übersteigen. Vergessen Sie dabei die Bewirtschaftungskosten nicht – Hausgeld, Grundsteuer, Versicherung und Instandhaltung kommen zur Kreditrate dazu.
Und rechnen Sie die Kaufnebenkosten ein: In Sachsen rund 11 % des Kaufpreises, die Sie aus Eigenmitteln aufbringen müssen. Bei 400.000 € Kaufpreis sind das etwa 44.000 €, die die Bank Ihnen nicht finanziert.
Holen Sie sich eine **Finanzierungsbestätigung**, bevor Sie suchen. Sie kostet nichts, gibt Ihnen ein klares Budget – und macht Sie beim Verkäufer zum ernstzunehmenden Interessenten. In einem Markt, in dem viele Interessenten ohne gesicherte Finanzierung unterwegs sind, ist das ein echter Vorteil.
**Dauer: 1 bis 3 Wochen.**
Schritt 2: Immobilie suchen und besichtigen
Definieren Sie zuerst Ihre Kriterien – und trennen Sie dabei sauber zwischen „Muss“ und „Wäre schön“. Lage, Größe, Zimmerzahl und Anbindung gehören meist in die erste Kategorie; Balkonausrichtung und Einbauküche in die zweite.
Bei der Besichtigung gilt: **Nehmen Sie sich Zeit und kommen Sie mindestens zweimal** – einmal tagsüber, einmal abends. Der Verkehrslärm um 18 Uhr ist ein anderer als um 11 Uhr am Sonntag.
Worauf Sie achten:
Bei Altbauten ist ein **Bausachverständiger** kein Luxus, sondern die günstigste Versicherung Ihres Lebens. Details unter Gründerzeithaus kaufen.
**Dauer: 1 bis 6 Monate.**
Schritt 3: Unterlagen prüfen
Sie haben ein Objekt gefunden. Jetzt wird geprüft – und zwar **vor** dem Preisgespräch, nicht danach.
Fordern Sie an:
**Das Grundbuch ist Pflichtlektüre.** In Abteilung II stehen Lasten und Beschränkungen, in Abteilung III die Grundschulden. Ein eingetragenes Wohnrecht der Schwiegermutter des Verkäufers ist kein Detail – es ist ein Wertfaktor.
**Dauer: 1 bis 3 Wochen.**
Schritt 4: Kaufpreis verhandeln
Verhandeln Sie mit Argumenten, nicht mit Gefühlen. Was trägt:
Was nicht trägt: „Das ist mir zu teuer.“ Der Verkäufer weiß, was er will – er braucht einen Grund, davon abzuweichen.
Ein praktischer Hebel: **Sicherheit ist ein Wert.** Ein Käufer mit gesicherter Finanzierung, der zügig zum Notar kann, ist einem höherbietenden Interessenten mit wackliger Finanzierung oft vorzuziehen. Spielen Sie das aus.
Lassen Sie **Inventar separat ausweisen** – auf Einbauküche, Markise oder Gartenhaus fällt keine Grunderwerbsteuer an. Bei 15.000 € Küche sparen Sie 825 €.
**Dauer: 1 bis 3 Wochen.**
Schritt 5: Finanzierung verbindlich abschließen
Jetzt wird aus der Finanzierungsbestätigung ein verbindlicher Darlehensvertrag. Das ist der Schritt, der **zwingend vor dem Notartermin** abgeschlossen sein muss – nach der Beurkundung sind Sie gebunden, auch wenn die Bank abspringt.
Die Bank benötigt in der Regel: Kaufvertragsentwurf, Grundbuchauszug, Baupläne, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, Fotos, bei Wohnungen die Teilungserklärung – dazu Ihre Einkommensnachweise, Kontoauszüge und Eigenkapitalnachweise.
Vergleichen Sie mehrere Angebote. Der Unterschied zwischen Hausbank und bestem Angebot am Markt beträgt nicht selten 0,3 bis 0,5 Prozentpunkte – bei 250.000 € über zehn Jahre sind das schnell fünfstellige Beträge. Unsere Finanzierungsvermittlung vergleicht über 500 Banken; für Sie ist das kostenfrei.
**Dauer: 2 bis 4 Wochen.**
Schritt 6: Notartermin und Beurkundung
Der Notar erstellt den Kaufvertragsentwurf und sendet ihn beiden Parteien zu. Bei Verbrauchergeschäften gilt eine gesetzliche **Wartefrist von zwei Wochen** zwischen Entwurf und Beurkundung.
**Nutzen Sie diese Zeit.** Lesen Sie den Entwurf vollständig, notieren Sie Ihre Fragen, klären Sie sie schriftlich vorab. Der Notartermin ist nicht der Ort für Grundsatzdiskussionen.
Beim Termin selbst verliest der Notar den gesamten Vertrag, belehrt beide Seiten und beurkundet. Geld fließt dabei keines. Vergessen Sie Ihren gültigen Personalausweis nicht – ohne ihn platzt der Termin.
Alle Details in unserem Beitrag Notartermin beim Immobilienkauf.
**Dauer: 30 bis 90 Minuten, plus 2 Wochen Vorlauf.**
Schritt 7: Kaufpreis zahlen
Nach der Beurkundung wird der Notar tätig: Er lässt die **Auflassungsvormerkung** zu Ihren Gunsten eintragen, holt die Löschungsbewilligungen für die Grundschulden des Verkäufers ein und klärt etwaige Vorkaufsrechte.
Erst wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind, versendet er die **Fälligkeitsmitteilung**. Jetzt – und keinen Tag früher – zahlen Sie den Kaufpreis, meist direkt von Ihrem Konto oder über Ihre finanzierende Bank.
Parallel kommt der **Grunderwerbsteuerbescheid** – erfahrungsgemäß vier bis sechs Wochen nach der Beurkundung, zahlbar innerhalb eines Monats. Bei 400.000 € Kaufpreis in Sachsen sind das 22.000 €. Halten Sie das Geld bereit.
**Dauer: 4 bis 8 Wochen nach Beurkundung.**
Schritt 8: Übergabe und Grundbucheintragung
Mit dem Zahlungseingang steht die Übergabe an. Fertigen Sie ein **Übergabeprotokoll** an – schriftlich, von beiden Seiten unterschrieben:
Ab diesem Zeitpunkt (dem sogenannten Nutzen-Lasten-Wechsel) tragen Sie Kosten, Nutzen und Risiko. Melden Sie sich zeitnah bei Versorgern, Grundsteuer und Versicherung an.
Die formelle **Eigentumsumschreibung im Grundbuch** erfolgt erst, nachdem das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung erteilt hat – also nach Zahlung der Grunderwerbsteuer. Von der Beurkundung bis zur Eintragung vergehen typischerweise zwei bis sechs Monate. Wirtschaftlich sind Sie aber längst Eigentümer.
**Gesamtdauer des Prozesses: typischerweise 3 bis 9 Monate.**
Häufige Fragen
Wie lange dauert ein Immobilienkauf insgesamt?
Von der Suche bis zur Schlüsselübergabe typischerweise drei bis neun Monate. Allein zwischen Kaufentscheidung und Beurkundung vergehen meist vier bis acht Wochen (Unterlagenprüfung, Finanzierung, notarielle Wartefrist), zwischen Beurkundung und Zahlung nochmals vier bis acht Wochen.
Muss die Finanzierung vor dem Notartermin stehen?
Ja, unbedingt. Nach der Beurkundung sind Sie gebunden – auch wenn die Bank anschließend absagt. Holen Sie daher immer eine verbindliche Darlehenszusage ein, bevor Sie zum Notar gehen, nicht nur eine unverbindliche Bestätigung.
Wann bekomme ich die Schlüssel?
Nach vollständiger Zahlung des Kaufpreises – also typischerweise vier bis acht Wochen nach der Beurkundung. Die Übergabe sollte immer mit einem schriftlichen Übergabeprotokoll erfolgen: Zählerstände, Schlüsselanzahl, Zustand der Räume, Mängel und übernommenes Inventar.
Wann werde ich offiziell im Grundbuch eingetragen?
Erst nachdem Sie die Grunderwerbsteuer gezahlt und das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung erteilt hat. Von der Beurkundung bis zur Eintragung vergehen meist zwei bis sechs Monate. Wirtschaftlicher Eigentümer sind Sie aber bereits ab dem Nutzen-Lasten-Wechsel bei der Übergabe.
Welche Unterlagen sollte ich vor dem Kauf unbedingt prüfen?
Grundbuchauszug (besonders Abteilung II mit Wege-, Wohn- und Nießbrauchrechten), Baupläne, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, Sanierungsnachweise und – bei Eigentumswohnungen – sämtliche WEG-Unterlagen inklusive der Protokolle der letzten drei bis fünf Eigentümerversammlungen.
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