Warum Sie beim Immobilienverkauf einen Makler beauftragen sollten

Der Gedanke ist naheliegend: „Wenn ich privat verkaufe, spare ich die Provision.“ Bei 400.000 € Kaufpreis sind das in Sachsen rund 14.280 € Verkäuferanteil (3,57 %). Eine Menge Geld.

Die Rechnung übersieht allerdings die Gegenseite. Die relevante Frage ist nicht „Was kostet der Makler?“, sondern „Was kostet der Verzicht auf ihn?“ – und diese Kosten stehen auf keiner Rechnung.

Sie bestehen aus vier Posten: einem zu niedrig oder zu hoch angesetzten Preis, einer längeren Vermarktungsdauer mit entsprechendem Preisverfall, rechtlichen Risiken – und Ihrer Zeit.

Um es fair zu sagen: Es gibt Situationen, in denen ein Privatverkauf funktioniert. Wenn Sie eine gefragte Wohnung in guter Lage haben, den Markt kennen, Zeit mitbringen und der Käufer bereits feststeht, brauchen Sie keinen Makler. In allen anderen Fällen lohnt sich der ehrliche Blick auf die Gegenrechnung.

Der teuerste Fehler beim Privatverkauf ist der Preis – und zwar in beide Richtungen.

**Zu hoch angesetzt** verbrennen Sie die Aufmerksamkeitsphase. Eine Immobilie erzielt ihre höchste Nachfrage in den ersten zwei bis vier Wochen. Wer hier zu teuer startet, sammelt keine Interessenten, sondern Ablehnung. Danach folgt der bekannte Weg: Preis senken, nochmal senken – und Käufer registrieren das. Ein Objekt, das seit fünf Monaten inseriert ist, gilt als Problemfall. Am Ende verkaufen Sie unter dem Preis, den Sie mit einem realistischen Start erzielt hätten.

**Zu niedrig angesetzt** merken Sie es nie. Die Wohnung geht nach zwei Wochen weg, Sie freuen sich über den schnellen Verkauf – und erfahren nie, dass 25.000 € mehr drin gewesen wären.

Der Unterschied liegt in den Daten. Ein Makler mit lokaler Praxis kennt die tatsächlich erzielten Preise – nicht die Angebotspreise aus den Portalen. Er weiß, was die Wohnung zwei Häuser weiter im März wirklich gebracht hat. Diese Information bekommen Sie als Privatverkäufer nirgends. Mehr dazu unter Immobilienbewertung: die 3 Verfahren.

Der Immobilienverkauf ist rechtlich anspruchsvoller, als er aussieht. Die typischen Fallen:

Ein Makler haftet für seine Beratung und hat eine Vermögensschadenhaftpflicht. Sie als Privatverkäufer haften mit Ihrem Vermögen.

Hier liegt der am meisten unterschätzte Wert – und er ist psychologischer Natur.

Sie haben in diesem Haus gelebt. Sie haben das Bad selbst gefliest, den Garten angelegt, die Kinder darin großgezogen. Wenn ein Interessent bei der Besichtigung sagt, die Küche sei „ziemlich in die Jahre gekommen“, ist das für ihn eine Verhandlungstaktik – für Sie ein Angriff.

Genau das nutzen erfahrene Käufer aus. Sie kritisieren, um den Preis zu drücken, und sie erkennen sofort, wenn ein Verkäufer emotional reagiert oder unter Zeitdruck steht.

Ein Makler hat diese Bindung nicht. Er kann sachlich über den Sanierungsstau reden, ohne sich angegriffen zu fühlen, und er kann „Nein“ sagen, ohne dass die Beziehung zum Käufer kippt. Er kann außerdem eine Position vertreten, die Sie selbst nicht vertreten könnten: „Der Eigentümer geht unter 380.000 € nicht.“ Aus Ihrem Mund klingt das nach Sturheit. Aus seinem nach Marktlage.

Dazu kommt die reine Verhandlungsroutine: Ein Makler führt jährlich Dutzende dieser Gespräche. Sie führen es ein- bis zweimal im Leben.

Ein Inserat auf einem Portal kann jeder schalten. Der Unterschied liegt in dem, was davor und danach passiert.

**Die Vorabkäufer.** Wir führen eine Datenbank vorgemerkter Suchkunden mit konkreten Suchprofilen. Viele Objekte verkaufen sich, bevor sie überhaupt online gehen – an Käufer, die seit Monaten genau danach suchen und geprüfte Finanzierungen haben.

**Die Vorqualifizierung.** Von zehn Anfragen auf ein Portal-Inserat sind erfahrungsgemäß zwei bis drei ernsthaft und finanziert. Der Rest sind Neugierige, Nachbarn, Schnäppchenjäger und Interessenten ohne Finanzierungszusage. Als Privatverkäufer führen Sie all diese Besichtigungen – abends, am Wochenende, in Ihrer Freizeit.

**Die Diskretion.** Wenn Sie nicht möchten, dass Nachbarn, Kollegen oder Mieter vom Verkauf erfahren, ist ein öffentliches Inserat der falsche Weg. Für diese Fälle gibt es den Secret Sale – die gezielte Ansprache passender Interessenten ohne öffentliche Vermarktung.

**Die Präsentation.** Professionelle Fotos, Grundrisse, ein belastbares Exposé, vollständige Unterlagen im ersten Zugriff. Das entscheidet online über den Klick – und ohne Klick keine Besichtigung.

Seit dem Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten von 2020 gilt bei Wohnimmobilien, die an Verbraucher verkauft werden, der **Halbteilungsgrundsatz**: Käufer und Verkäufer teilen sich die Provision. In Sachsen sind marktüblich 7,14 % inklusive Mehrwertsteuer insgesamt – also je rund 3,57 % für beide Seiten.

Der Verkäufer kann nicht mehr die gesamte Provision auf den Käufer abwälzen. Und ein Maklervertrag muss in Textform geschlossen werden – ein mündlicher Auftrag ist unwirksam.

Wichtig für Ihre Rechnung: Die Provision fällt **erfolgsabhängig** an. Kein Verkauf, keine Provision. Sie tragen also kein Vorleistungsrisiko – im Gegensatz zum Privatverkauf, wo Ihre Zeit, Ihre Inseratskosten und Ihre Fotos auch dann weg sind, wenn nichts zustande kommt.

Ein Makler lohnt sich nicht immer – aber deutlich häufiger, als der Provisionsbetrag vermuten lässt. Die Provision ist sichtbar, der Schaden eines schlechten Verkaufs ist es nicht.

Rechnen Sie ehrlich: Wenn professionelle Vermarktung Ihren Verkaufspreis um 5 % verbessert, sind das bei 400.000 € rund 20.000 € – mehr als der Verkäuferanteil der Provision. Dazu kommen die gesparte Zeit, das vermiedene Haftungsrisiko und die Nerven.

Wir sagen Ihnen im Erstgespräch ehrlich, ob sich ein Makler bei Ihrer Immobilie rechnet – auch wenn die Antwort einmal „nein“ lautet. Starten Sie mit einer kostenlosen Bewertung oder informieren Sie sich, wie wir Ihre Immobilie in Dresden verkaufen.