Kaufnebenkosten in Sachsen: Was kommt auf Sie zu?

Die Kaufnebenkosten sind der Posten, an dem die meisten Immobilienfinanzierungen scheitern – nicht am Kaufpreis.

Der Grund: Banken finanzieren in aller Regel nur den Kaufpreis, nicht die Nebenkosten. Diese müssen Sie aus Eigenmitteln aufbringen. Und sie sind wirtschaftlich „weg“ – sie schaffen keinen Gegenwert, den die Bank beleihen könnte. Wer 400.000 € zahlt und 43.000 € Nebenkosten, hat eine Immobilie im Wert von 400.000 € und 43.000 € weniger auf dem Konto.

In Sachsen liegen die Kaufnebenkosten je nach Konstellation bei rund **8 bis 12 % des Kaufpreises**. Als konservative Faustregel für Käufer mit Makler gilt: **rund 11 %**.

Wer diese Summe nicht hat, sollte weiter sparen – nicht die Nebenkosten mitfinanzieren. Eine 110-%-Finanzierung bedeutet, dass Sie von Tag eins mehr schulden, als die Immobilie im Notverkauf bringt.

Sachsen erhebt seit dem 1. Januar 2023 **5,5 % Grunderwerbsteuer** – zuvor waren es 3,5 %. Die Steuer bemisst sich am Kaufpreis, genauer: an der Gegenleistung.

Rechenbeispiele:

**Wann sie fällig wird:** Die Steuer entsteht mit dem Abschluss des Kaufvertrags. Der Notar meldet den Vorgang beim Finanzamt, dieses erlässt den Steuerbescheid – erfahrungsgemäß vier bis sechs Wochen nach der Beurkundung. Zahlbar ist sie dann innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe.

**Warum das wichtig ist:** Ohne Zahlung der Grunderwerbsteuer gibt es keine Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts – und ohne diese keine Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Halten Sie das Geld also bereit. Wie Sie die Steuer legal reduzieren können, zeigen wir im Beitrag Grunderwerbsteuer Sachsen: Spartipps.

Notar- und Grundbuchkosten sind gesetzlich geregelt (Gerichts- und Notarkostengesetz) – ein Preisvergleich zwischen Notaren bringt daher nichts. Die Gebühren richten sich nach dem Geschäftswert.

Als Orientierung gilt: **rund 1,5 bis 2 % des Kaufpreises** für Notar und Grundbuch zusammen. Grob aufgeteilt entfallen davon etwa 1,0 bis 1,5 % auf den Notar und rund 0,5 % auf das Grundbuchamt.

Enthalten sind darin typischerweise:

Bei 400.000 € Kaufpreis sind das rund 6.000 bis 8.000 €. Die Kosten trägt üblicherweise der Käufer – die Löschung der Verkäufer-Grundschulden geht allerdings zu Lasten des Verkäufers.

Seit dem Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten (Dezember 2020) gilt bei **Wohnimmobilien, die an Verbraucher verkauft werden**, der Halbteilungsgrundsatz: Käufer und Verkäufer teilen sich die Provision.

In Sachsen sind marktüblich **7,14 % inklusive Mehrwertsteuer** insgesamt – also je rund **3,57 %** für Käufer und Verkäufer.

Bei 400.000 € Kaufpreis: rund 14.280 € Käuferanteil.

Zwei wichtige Einschränkungen:

Die Provision ist erfolgsabhängig: Sie fällt erst mit der notariellen Beurkundung an.

Über die vier großen Blöcke hinaus kommen häufig weitere Kosten dazu, die in keiner Faustregel auftauchen:

**Der wichtigste Praxistipp:** Lassen Sie Inventar im Kaufvertrag **separat ausweisen**. Eine Einbauküche für 15.000 €, die im Kaufpreis untergeht, kostet Sie 825 € Grunderwerbsteuer, die Sie sich sparen könnten. Der Wert muss aber realistisch sein – das Finanzamt akzeptiert keine Fantasiepreise.

Eigentumswohnung in Dresden-Striesen, Kaufpreis 400.000 €, Kauf über Makler:

**Gesamtinvestition: 444.280 €**

Dazu kommen – je nach Situation – Umzug, Renovierung und Küche. Wer mit 450.000 € Gesamtbudget plant, sollte also eine Immobilie im Bereich von 400.000 € suchen, nicht von 445.000 €.

Genau an dieser Stelle scheitern viele Finanzierungen: Der Kaufpreis passt, die Nebenkosten wurden vergessen. Mehr dazu unter Eigenkapital beim Immobilienkauf.

Für Käufer mit Makler ist die konservative Faustregel in Sachsen: **rund 11 % des Kaufpreises** an Nebenkosten, die Sie aus Eigenmitteln aufbringen müssen. Ohne Makler sind es etwa 7 bis 7,5 %.

Planen Sie diese Summe von Anfang an ein – und zwar zusätzlich zu Ihrer Notreserve. Wer sein letztes Geld in die Kaufnebenkosten steckt, steht bei der ersten Reparatur ohne Puffer da.

Sie möchten wissen, was für Ihre konkrete Situation realistisch ist? Sprechen Sie uns an – wir rechnen Ihnen Kaufpreis, Nebenkosten und Finanzierung transparent durch, bevor Sie ein Objekt besichtigen.