Eigenkapital beim Immobilienkauf: Wie viel brauche ich wirklich?
Banken, Zinssätze und Eigenkapitalquoten – wir erklären, wie viel Eigenkapital Sie für eine solide Finanzierung mitbringen sollten und welche Alternativen es gibt.
Die Faustregel – und warum sie nicht immer gilt
Die gängige Empfehlung lautet: 20 bis 30 % des Kaufpreises als Eigenkapital, mindestens aber die Kaufnebenkosten aus eigener Tasche.
Der zweite Teil dieser Regel ist der wichtigere. Denn die Kaufnebenkosten in Sachsen summieren sich schnell: 5,5 % Grunderwerbsteuer, rund 1,5 bis 2 % für Notar und Grundbuch, dazu gegebenenfalls die Maklerprovision. Zusammen sind das je nach Konstellation etwa 8 bis 12 % des Kaufpreises – und dieses Geld ist wirtschaftlich „weg“, es schafft keinen Gegenwert, den die Bank beleihen könnte.
Ein Rechenbeispiel bei 400.000 € Kaufpreis in Dresden:
Wer diese 43.500 € nicht selbst aufbringen kann, finanziert sie mit – und schuldet der Bank von Tag eins mehr, als die Immobilie im Ernstfall wert ist.
Warum Eigenkapital so wichtig ist
Eigenkapital wirkt an drei Stellen gleichzeitig, und alle drei kosten oder sparen bares Geld.
**Der Zinssatz.** Banken staffeln ihre Konditionen nach dem Beleihungsauslauf – also dem Verhältnis von Darlehen zu Beleihungswert. Wer unter 60 % bleibt, bekommt die besten Konditionen. Zwischen 60 und 80 % wird es etwas teurer, darüber deutlich. Der Unterschied zwischen einer 60-%- und einer 100-%-Finanzierung kann leicht 0,5 bis 1,0 Prozentpunkte betragen. Bei 300.000 € Darlehen sind 0,7 Prozentpunkte über 10 Jahre rund 21.000 € Mehrkosten.
**Die Rate.** Weniger Darlehen bedeutet weniger Zins und weniger Tilgung – die monatliche Belastung sinkt, der Spielraum für Unvorhergesehenes steigt.
**Die Sicherheit.** Wer 25 % Eigenkapital drin hat, übersteht einen Preisrückgang von 15 % ohne in die Unterdeckung zu rutschen. Wer voll finanziert hat, ist bei jedem Rückschlag sofort im Minus – und hat bei einem Notverkauf ein echtes Problem.
Was gilt eigentlich als Eigenkapital?
Mehr, als die meisten denken. Banken erkennen an:
Ein Punkt, der oft übersehen wird: Eigenleistung wird von Banken meist nur bis zu einer Größenordnung von etwa 10 bis 15 % der Bausumme anerkannt – und nur, wenn Sie plausibel machen können, dass Sie das handwerklich und zeitlich tatsächlich leisten.
Wichtig ist auch, was **nicht** verplant werden sollte: Ihre Notreserve. Drei bis sechs Monatsausgaben gehören auf ein separates Konto und nicht in die Finanzierung. Eine kaputte Heizung im ersten Winter darf kein existenzielles Problem sein.
Was ist mit Vollfinanzierung?
Eine 100-%-Finanzierung (Kaufpreis komplett finanziert, Nebenkosten aus Eigenmitteln) oder gar eine 110-%-Finanzierung (auch die Nebenkosten finanziert) ist möglich – aber nur unter engen Bedingungen.
Banken verlangen dafür in der Regel:
Wirtschaftlich sinnvoll ist eine Vollfinanzierung eigentlich nur in zwei Konstellationen: bei jungen Käufern mit hohem und stark steigendem Einkommen, die schlicht noch keine Zeit hatten, Kapital anzusparen – und bei Kapitalanlegern, die den Zins steuerlich als Werbungskosten geltend machen und ihr Eigenkapital bewusst für weitere Objekte vorhalten.
Für alle anderen gilt: Wenn die Finanzierung nur mit 110 % darstellbar ist, ist die Immobilie zu teuer für Ihre aktuelle Situation. Das ist keine moralische Aussage, sondern eine Risikoaussage.
Der Zinsmarkt 2026 – und was das für Sie bedeutet
Mitte 2026 liegen die Konditionen für zehnjährige Zinsbindungen je nach Bonität und Beleihungsauslauf grob im Bereich von rund 3,4 bis 3,9 % effektiv. Das ist weit entfernt von den 1 % der Jahre 2020/21 – aber es ist auch kein historisch hohes Niveau, sondern eher eine Rückkehr zum langjährigen Normalbereich.
Wichtiger als die Prognose ist die Struktur Ihrer Finanzierung: Wählen Sie eine Zinsbindung, die zu Ihrer Lebensplanung passt, und eine Anfangstilgung, die Sie nicht in 40 Jahren, sondern in 25 bis 30 Jahren schuldenfrei macht. Bei den aktuellen Zinsen bedeutet das in der Regel eine Anfangstilgung von mindestens 2 %, besser 3 %.
Einen individuellen Konditionsvergleich bekommen Sie über unsere Finanzierungsvermittlung – wir vergleichen über 500 Banken, das kostet Sie nichts und ist regelmäßig günstiger als das Angebot der Hausbank.
Fazit: Eigenkapital aufbauen lohnt sich – aber nicht um jeden Preis
Die ehrliche Antwort auf die Ausgangsfrage: Sie brauchen mindestens die Kaufnebenkosten aus eigener Tasche – alles darunter ist riskant. Komfortabel wird es ab etwa 20 % des Kaufpreises plus Nebenkosten. Ab 30 % bekommen Sie die besten Konditionen.
Aber: Ewig zu sparen, während Miete gezahlt wird und die Preise nicht warten, ist auch keine Strategie. Es gibt einen Punkt, ab dem der Zinsvorteil durch weiteres Ansparen kleiner ist als die Kosten des Wartens.
Wo dieser Punkt bei Ihnen liegt, lässt sich ausrechnen. Sprechen Sie uns an – wir rechnen Ihre Situation gemeinsam durch, ohne Verkaufsdruck.
Häufige Fragen
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Immobilie in Dresden?
Als Minimum die Kaufnebenkosten – in Sachsen rund 8 bis 12 % des Kaufpreises. Komfortabel wird es ab etwa 20 % des Kaufpreises plus Nebenkosten. Bei 400.000 € Kaufpreis heißt das: rund 43.500 € nur für die Nebenkosten, für eine solide Finanzierung eher 120.000 € insgesamt.
Kann ich eine Immobilie ohne Eigenkapital finanzieren?
Grundsätzlich ja, es gibt 100- und sogar 110-%-Finanzierungen. Banken verlangen dafür aber eine sehr gute Bonität, eine marktgängige Immobilie und einen spürbaren Zinsaufschlag. Wenn die Finanzierung nur so darstellbar ist, ist die Immobilie meist schlicht zu teuer für Ihre aktuelle Situation.
Zählt Eigenleistung als Eigenkapital?
Teilweise. Banken erkennen die sogenannte Muskelhypothek meist nur bis etwa 10 bis 15 % der Bausumme an – und nur, wenn Sie handwerklich und zeitlich plausibel darstellen können, dass Sie die Arbeiten wirklich selbst leisten.
Wie hoch sind die Bauzinsen aktuell?
Mitte 2026 liegen die Konditionen für zehnjährige Zinsbindungen je nach Bonität und Beleihungsauslauf grob zwischen rund 3,4 und 3,9 % effektiv. Ihr persönlicher Zins hängt stark vom Beleihungsauslauf ab – wer unter 60 % bleibt, zahlt deutlich weniger als bei einer Vollfinanzierung.
Soll ich meine Notreserve in die Finanzierung stecken?
Nein. Drei bis sechs Monatsausgaben gehören als Rücklage auf ein separates Konto. Eine defekte Heizung, ein Jobwechsel oder eine unerwartete Sonderumlage dürfen keine existenzielle Krise auslösen – genau dafür ist die Reserve da.
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