Grunderwerbsteuer Sachsen: Berechnung, Fristen und Spartipps
5,5 % Grunderwerbsteuer in Sachsen – wir zeigen, wie die Steuer berechnet wird und welche legalen Möglichkeiten es gibt, sie zu reduzieren.
Grunderwerbsteuer in Sachsen: Die Fakten
Sachsen erhebt seit dem **1. Januar 2023 einen Steuersatz von 5,5 %** – vorher waren es 3,5 %. Damit liegt Sachsen im bundesweiten Mittelfeld: Bayern erhebt 3,5 %, Nordrhein-Westfalen, Brandenburg und Schleswig-Holstein 6,5 %.
Die Grunderwerbsteuer fällt beim Erwerb von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten an – also bei Häusern, Eigentumswohnungen und unbebauten Grundstücken. Bemessungsgrundlage ist die **Gegenleistung**, in der Praxis also der Kaufpreis.
Steuerschuldner sind rechtlich Käufer und Verkäufer gemeinsam. In der Praxis wird jedoch praktisch immer im Kaufvertrag vereinbart, dass der **Käufer** sie trägt. Wichtig: Zahlt der Käufer nicht, kann sich das Finanzamt an den Verkäufer halten – ein Punkt, den Verkäufer kennen sollten.
Ein für Kapitalanleger relevanter Nebeneffekt: Die Grunderwerbsteuer gehört zu den Anschaffungsnebenkosten und erhöht damit anteilig die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung. Bei vermieteten Objekten ist sie also nicht vollständig verloren.
Berechnungsbeispiele
Die Rechnung ist simpel – Kaufpreis mal 5,5 %:
Zur Einordnung: Bei einem durchschnittlichen Dresdner Wohnungskauf ist die Grunderwerbsteuer mit Abstand der größte Einzelposten der Kaufnebenkosten – größer als Notar, Grundbuch und (Käuferanteil der) Maklerprovision.
Und sie ist der Posten, den die Bank nicht finanziert. Diese Summe müssen Sie liquide haben, und zwar etwa vier bis sechs Wochen nach dem Notartermin.
Legale Möglichkeiten zur Reduzierung
Die Bemessungsgrundlage ist die Gegenleistung für das **Grundstück samt Gebäude**. Alles, was nachweislich nicht dazugehört, gehört auch nicht in die Bemessungsgrundlage. Daraus ergeben sich mehrere legale Hebel:
**1. Bewegliches Inventar separat ausweisen.** Der wichtigste und einfachste Hebel. Einbauküche, Markise, Gartenhaus, Sauna, Möbel, Einbauschränke, Gartengeräte – all das ist bewegliches Vermögen und unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer.
Beispiel: Kaufpreis 400.000 €, darin eine Einbauküche im Wert von 15.000 € und eine Markise für 3.000 €. Werden diese 18.000 € separat ausgewiesen, sinkt die Bemessungsgrundlage auf 382.000 € – **Ersparnis: 990 €** für zwei Zeilen im Kaufvertrag.
**Aber:** Der Wert muss realistisch sein. Das Finanzamt prüft, und eine zehn Jahre alte Küche mit 40.000 € anzusetzen, wird kassiert. Faustregel: Der Ansatz sollte den Zeitwert nicht überschreiten und in der Regel nicht mehr als etwa 15 % des Kaufpreises ausmachen. Rechnungen und Fotos aufbewahren.
**2. Instandhaltungsrücklage abziehen.** Bei Eigentumswohnungen geht ein anteiliger Betrag der Erhaltungsrücklage mit über. Nach der jüngeren Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs ist die Rechtslage hier allerdings uneinheitlich – lassen Sie das im Einzelfall steuerlich prüfen, bevor Sie es im Vertrag ansetzen.
**3. Getrennte Verträge bei Grundstück und Neubau.** Wer ein unbebautes Grundstück kauft und **unabhängig davon** ein Bauunternehmen beauftragt, zahlt die Grunderwerbsteuer nur auf den Grundstückspreis. Vorsicht: Das Finanzamt prüft hier sehr genau auf ein „einheitliches Vertragswerk“ – ist der Bauvertrag faktisch mit dem Grundstückskauf verkoppelt, wird auf das Gesamtwerk besteuert.
Wann gar keine Grunderwerbsteuer anfällt
Es gibt Konstellationen, in denen die Steuer vollständig entfällt (§ 3 GrEStG):
Der dritte Punkt ist in der Praxis oft übersehen: Der Verkauf einer Immobilie **von Eltern an Kinder ist grunderwerbsteuerfrei** – auch wenn ein Kaufpreis gezahlt wird. Geschwisterübertragungen sind es dagegen nicht.
Wann wird die Grunderwerbsteuer fällig?
Der Ablauf ist standardisiert:
Daraus folgt: **Ohne Zahlung der Grunderwerbsteuer keine Eigentumsumschreibung.** Sie können die Immobilie zwar nutzen, sind aber nicht formell Eigentümer – und können sie insbesondere nicht weiterverkaufen oder frei belasten.
Planen Sie diese Zahlung von Anfang an ein. Sie kommt zu einem Zeitpunkt, an dem viele Käufer nach Kaufpreiszahlung, Umzug und Renovierung finanziell ohnehin dünn aufgestellt sind.
Fazit
Die Grunderwerbsteuer ist mit 5,5 % der größte Brocken der Kaufnebenkosten in Sachsen – und sie lässt sich nur begrenzt, aber immerhin legal reduzieren.
Der wirksamste Hebel bleibt das **separate Ausweisen von Inventar** im Kaufvertrag. Es kostet Sie zwei Sätze und bringt bei einer typischen Einbauküche rund 800 bis 1.000 €. Das ist keine Steuertrickserei, sondern die korrekte Anwendung des Gesetzes – bewegliches Vermögen unterliegt nun einmal keiner Grunderwerbsteuer.
Das Wichtigste ist aber die Planung: Halten Sie die Summe liquide bereit. Ein Grunderwerbsteuerbescheid über 22.000 €, der sechs Wochen nach dem Notartermin ins Haus flattert, ist für niemanden eine angenehme Überraschung.
Wir weisen unsere Käufer immer aktiv darauf hin und achten darauf, dass Inventar im Vertrag sauber ausgewiesen wird. Sprechen Sie uns an.
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Sachsen?
5,5 % des Kaufpreises, seit dem 1. Januar 2023 (vorher 3,5 %). Bei einem Kaufpreis von 400.000 € sind das 22.000 €. Die Steuer wird von der Bank in der Regel nicht mitfinanziert – Sie müssen sie aus Eigenmitteln aufbringen.
Wie kann ich die Grunderwerbsteuer legal senken?
Der wirksamste Hebel: bewegliches Inventar wie Einbauküche, Markise, Gartenhaus oder Sauna im Kaufvertrag separat und mit realistischem Zeitwert ausweisen. Darauf fällt keine Grunderwerbsteuer an. Bei 18.000 € Inventar sparen Sie rund 990 €. Fantasiewerte kassiert das Finanzamt allerdings.
Wann fällt gar keine Grunderwerbsteuer an?
Bei Erbschaft und Schenkung, bei Übertragungen zwischen Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern (auch nach Scheidung) sowie zwischen Verwandten in gerader Linie – also von Eltern an Kinder oder Großeltern an Enkel. Geschwisterübertragungen sind dagegen steuerpflichtig.
Wann muss ich die Grunderwerbsteuer bezahlen?
Der Bescheid kommt erfahrungsgemäß vier bis sechs Wochen nach der notariellen Beurkundung, zahlbar innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe. Erst nach Zahlung erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung – und ohne diese werden Sie nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.
Kann ich die Grunderwerbsteuer von der Steuer absetzen?
Bei selbstgenutzten Immobilien nicht. Bei vermieteten Objekten gehört sie zu den Anschaffungsnebenkosten und erhöht damit anteilig die Bemessungsgrundlage der Gebäudeabschreibung – sie wirkt sich also über die AfA aus, nicht als sofort abzugsfähiger Aufwand.
Haben Sie Fragen zu diesem Thema?
Unsere Experten in Dresden und Radebeul beraten Sie persönlich – unverbindlich und vertraulich.
Beratungsgespräch vereinbaren