Steuern sparen mit Immobilien: AfA, Werbungskosten und Denkmal-AfA

Im Gegensatz zu vielen anderen Anlageformen bieten Immobilien eine einzigartige Kombination: Sie können laufende Erträge erzielen und gleichzeitig die Steuerlast senken. Der Schlüssel dazu ist die Absetzung für Abnutzung (AfA) – eine steuerliche Abschreibung, die den Wertverzehr des Gebäudes berücksichtigt, obwohl der tatsächliche Marktwert oft steigt.

Für vermietete Wohnimmobilien gilt: Gebäude mit Baujahr ab 1925 können mit 2 % pro Jahr linear abgeschrieben werden (über 50 Jahre). Gebäude mit Baujahr vor 1925 mit 2,5 % (über 40 Jahre). Ab 2023 errichtete Gebäude profitieren von der erhöhten AfA von 3 % (über ca. 33 Jahre). Wichtig: Die AfA bezieht sich nur auf den Gebäudeanteil – der Grundstücksanteil ist nicht abschreibbar. Die Aufteilung erfolgt typischerweise im Verhältnis 70:30 bis 80:20 (Gebäude:Grundstück).

Als Vermieter können Sie nahezu alle Kosten, die mit der Vermietung zusammenhängen, steuerlich geltend machen:

Gerade in den ersten Jahren nach dem Kauf übersteigen die Werbungskosten oft die Mieteinnahmen – es entsteht ein steuerlicher Verlust, der mit anderen Einkünften verrechnet werden kann.

Die Denkmal-AfA ist das mächtigste steuerliche Instrument im Immobilienbereich. Sanierungskosten an denkmalgeschützten Gebäuden können zu 100 % über 12 Jahre abgeschrieben werden (9 % in den ersten 8 Jahren, 7 % in den folgenden 4 Jahren). In Kombination mit der ohnehin günstigen AfA auf den Altbau-Gebäudeanteil können Anleger mit hohem Einkommen erhebliche Steuervorteile realisieren. Sachsen mit seinem reichen Denkmalbestand bietet hier besonders viele Möglichkeiten.

Steuerliche Vorteile machen aus einer schlechten Immobilie keine gute. Die Grundregel: Erst muss die Immobilie als Investment funktionieren (Lage, Miete, Zustand), dann kommt der Steuereffekt als Bonus obendrauf. Wer nur wegen der Steuer kauft, kauft oft falsch. Lassen Sie sich von einem Steuerberater mit Immobilienerfahrung beraten – die Investition lohnt sich.