Steuern sparen mit Immobilien: AfA, Werbungskosten und Denkmal-AfA

Die vermietete Immobilie ist eine der letzten Anlageklassen in Deutschland, bei der der Staat systematisch mitfinanziert. Der Grund liegt in der Systematik der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG): Sie versteuern nicht die Mieteinnahmen, sondern den **Überschuss** – also Miete minus Werbungskosten.

Und zu diesen Werbungskosten zählt eine Position, die gar kein echter Geldabfluss ist: die Abschreibung. Sie mindert Ihre Steuerlast, ohne Ihr Konto zu belasten. Genau das ist der Hebel.

In der Praxis führt das dazu, dass viele vermietete Immobilien in den ersten Jahren einen steuerlichen Verlust ausweisen – obwohl sie wirtschaftlich funktionieren. Dieser Verlust wird mit Ihren anderen Einkünften verrechnet und senkt Ihre gesamte Steuerlast.

**Wichtig vorweg:** Alles Folgende gilt für **vermietete** Immobilien. Bei Selbstnutzung entfällt der Werbungskostenabzug fast vollständig – Sie erzielen ja keine Einkünfte.

Die Absetzung für Abnutzung (AfA) verteilt die Anschaffungskosten des **Gebäudes** über dessen Nutzungsdauer. Die Sätze:

Der entscheidende Punkt, an dem die meisten Geld verschenken: **Der Grund und Boden ist nicht abschreibbar.** Nur der Gebäudeanteil zählt. Und dieser Anteil wird im Kaufvertrag festgelegt.

Rechenbeispiel: Kaufpreis 300.000 €, Baujahr 1960. Wird der Bodenanteil mit 30 % angesetzt, sind 210.000 € Gebäudeanteil abschreibbar – bei 2 % also 4.200 € pro Jahr. Setzt der Vertrag den Bodenanteil dagegen mit 20 % an, sind es 240.000 € und damit 4.800 € pro Jahr. Über 50 Jahre macht das einen Unterschied von 30.000 € Abschreibungsvolumen.

Die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) werden übrigens anteilig auf Gebäude und Boden verteilt und erhöhen entsprechend die Bemessungsgrundlage. **Verhandeln Sie die Kaufpreisaufteilung aktiv** – aber realistisch, das Finanzamt prüft unplausible Aufteilungen.

Alles, was durch die Vermietung veranlasst ist, ist grundsätzlich abzugsfähig:

**Die wichtigste Abgrenzung überhaupt:** Erhaltungsaufwand (sofort absetzbar) versus anschaffungsnaher Herstellungsaufwand. Übersteigen Ihre Instandsetzungskosten **innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung** 15 % der Gebäudeanschaffungskosten (netto), werden sie zwingend zu Herstellungskosten – und sind dann nur über 50 Jahre abschreibbar statt sofort absetzbar.

Das ist eine teure Falle. Wer eine sanierungsbedürftige Wohnung kauft und im ersten Jahr 40.000 € reinsteckt, verliert unter Umständen den Sofortabzug. Die Lösung ist oft simpel: Größere Maßnahmen ins vierte Jahr schieben – oder die 15-%-Grenze bewusst und deutlich überschreiten, wenn ohnehin kernsaniert wird.

Für denkmalgeschützte Objekte gilt § 7i EStG – und der ist der stärkste Hebel im deutschen Immobiliensteuerrecht.

Die **anerkannten Sanierungskosten** sind bei Vermietung mit 9 % pro Jahr in den ersten 8 Jahren und 7 % pro Jahr in den folgenden 4 Jahren abschreibbar – 100 % über 12 Jahre. Zum Vergleich: Bei linearer AfA bräuchten Sie dafür 50 Jahre.

Wichtig: Das gilt **nur für die Sanierungskosten**, nicht für den Kaufpreis der Altbausubstanz. Der wird ganz normal linear abgeschrieben. Ein Denkmalobjekt hat steuerlich also zwei Töpfe.

Die Bedingungen sind streng: Die Maßnahmen müssen **vor Beginn** mit der Denkmalschutzbehörde abgestimmt und am Ende durch eine Bescheinigung bestätigt werden. Ohne dieses Dokument erkennt das Finanzamt nichts an. Alle Details in unserem Artikel Denkmalschutz-Immobilien in Sachsen.

Sachsen ist für dieses Modell besonders interessant, weil der Denkmalbestand in Dresden, Görlitz und Leipzig groß und teils noch unsaniert ist.

Der oft übersehene Steuervorteil kommt am Ende. Wer eine vermietete Immobilie **länger als zehn Jahre** hält, verkauft den Wertzuwachs **komplett steuerfrei** (§ 23 EStG).

Bei Selbstnutzung ist es noch günstiger: Wurde die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt, ist der Verkauf sofort steuerfrei.

Innerhalb der Zehnjahresfrist ist der Gewinn dagegen als privates Veräußerungsgeschäft mit Ihrem persönlichen Steuersatz zu versteuern – bei 42 % Grenzsteuersatz und 80.000 € Gewinn sind das rund 33.600 €. Das ist ein sehr guter Grund, das Verkaufsdatum nicht dem Zufall zu überlassen.

Achtung bei der Drei-Objekt-Grenze: Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte kauft und wieder verkauft, gilt als gewerblicher Grundstückshändler. Dann greift die Spekulationsfrist nicht mehr, und es fällt zusätzlich Gewerbesteuer an.

Ein Grundsatz, der viele Anleger teuer zu stehen kommt: **Steuervorteile machen ein gutes Investment besser, aber kein schlechtes gut.**

Ein Objekt, das ohne Steuereffekt nicht funktioniert – schlechte Lage, schlechte Vermietbarkeit, überhöhter Kaufpreis –, funktioniert auch mit Steuereffekt nicht. Sie sparen dann vielleicht 42 % von einem Verlust. Aber 58 % des Verlusts bleiben bei Ihnen.

Besonders skeptisch sollten Sie bei Vertriebsmodellen sein, die primär mit der Steuerersparnis werben – „Steuersparimmobilien“ zu überhöhten Preisen in schwachen Lagen sind ein klassisches Muster. Rechnen Sie das Objekt **ohne** Steuereffekt durch. Trägt es sich dann grundsätzlich, ist die Steuer ein Bonus. Trägt es sich nicht, lassen Sie die Finger davon.

Wie Sie ein Objekt sauber durchrechnen, zeigen wir unter Mietrendite berechnen.

Die Reihenfolge entscheidet: erst das Objekt, dann die Steuer. Wer ein gutes Objekt findet und anschließend AfA, Werbungskosten, Kaufpreisaufteilung und Spekulationsfrist sauber ausspielt, holt aus derselben Immobilie deutlich mehr heraus als jemand, der sich um diese Dinge nicht kümmert.

An zwei Stellen sollten Sie unbedingt professionell beraten sein: bei der Kaufpreisaufteilung im Vertrag und bei der 15-%-Grenze für anschaffungsnahen Aufwand. Beide Fehler sind nachträglich nicht mehr zu korrigieren.

Dieser Beitrag ersetzt keine Steuerberatung im Einzelfall. Wir arbeiten mit Steuerberatern in Dresden zusammen, die auf Immobilien spezialisiert sind – sprechen Sie uns an, wir stellen den Kontakt her.