Hausgeld & Betriebskosten: Was Wohnungskäufer wissen müssen
Hausgeld, Betriebskosten, umlagefähig vs. nicht umlagefähig – wir erklären die laufenden Kosten einer Eigentumswohnung verständlich und praxisnah.
Was ist Hausgeld?
Das Hausgeld ist der monatliche Betrag, den jeder Wohnungseigentümer an die Eigentümergemeinschaft (WEG) zahlt. Es ist eine **Vorauszahlung** auf die Kosten der Gemeinschaft, basierend auf dem Wirtschaftsplan, den die Eigentümerversammlung jedes Jahr beschließt.
Einmal jährlich rechnet der Verwalter ab: Waren die Vorauszahlungen zu niedrig, gibt es eine Nachzahlung. Waren sie zu hoch, ein Guthaben.
Der entscheidende Punkt, den viele Käufer nicht verstehen: **Hausgeld ist nicht dasselbe wie Nebenkosten.** Das Hausgeld enthält Positionen, die Sie als Vermieter **nicht** auf Ihren Mieter umlegen dürfen – und genau diese belasten Ihre Rendite dauerhaft.
Das Hausgeld besteht aus drei Blöcken:
Umlagefähig vs. nicht umlagefähig
Die Trennlinie verläuft nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Für Kapitalanleger ist sie die wichtigste Unterscheidung überhaupt.
**Umlagefähig auf den Mieter (§ 2 BetrKV):**
**Nicht umlagefähig – die trägt der Eigentümer, immer:**
**Merksatz:** Was das Gebäude **betreibt**, zahlt der Mieter. Was das Gebäude **erhält**, zahlt der Eigentümer.
Typische Hausgeld-Höhe
Als grobe Orientierung liegt das Hausgeld in Dresden bei etwa **3,50 bis 5,00 € pro Quadratmeter und Monat**, je nach Ausstattung und Gebäudealter.
Beispiel für eine 70-m²-Wohnung im Altbau ohne Aufzug:
Davon können Sie als Vermieter rund 190 € auf den Mieter umlegen. **Rund 85 € pro Monat bleiben dauerhaft bei Ihnen** – das sind gut 1.000 € im Jahr, die von Ihrer Rendite abgehen.
Genau hier machen Einsteiger den klassischen Rechenfehler in beide Richtungen: Wer das **gesamte** Hausgeld von der Miete abzieht, rechnet sich systematisch arm. Wer es **ganz ignoriert**, rechnet sich systematisch reich. Richtig ist: nur den nicht umlagefähigen Teil ansetzen. Wie das in die Renditerechnung einfließt, zeigen wir unter Mietrendite berechnen.
Was das Hausgeld nach oben treibt: Aufzug, Tiefgarage, Schwimmbad, aufwendige Außenanlagen, Concierge – und ein hoher Rücklagenanteil bei sanierungsbedürftigen Gebäuden.
Die Erhaltungsrücklage: Kein Kostenpunkt, sondern Ihr Geld
Ein Punkt, der oft falsch verstanden wird: Die Zuführung zur Erhaltungsrücklage (früher: Instandhaltungsrücklage) ist zwar nicht umlagefähig – aber sie ist **kein verlorenes Geld**. Sie ist Ihr Vermögen, das auf dem Konto der Gemeinschaft liegt und für künftige Sanierungen bereitsteht.
Wirtschaftlich betrachtet ist es Sparen, nicht Ausgeben. Steuerlich allerdings: Die **Einzahlung** in die Rücklage ist noch **nicht** als Werbungskosten absetzbar. Absetzbar wird sie erst, wenn die Gemeinschaft das Geld tatsächlich für eine Erhaltungsmaßnahme ausgibt.
Eine **hohe** Rücklagenzuführung ist daher kein schlechtes Zeichen – im Gegenteil. Sie senkt zwar Ihren laufenden Cashflow, schützt Sie aber vor der viel unangenehmeren Alternative: der Sonderumlage.
Umgekehrt gilt: Eine auffällig **niedrige** Zuführung bei einem sanierungsbedürftigen Gebäude ist ein Warnsignal. Da wird nicht gespart – da wird die Rechnung nur aufgeschoben.
Hausgeld als Warnsignal – worauf Sie achten müssen
Das Hausgeld ist ein diagnostisches Instrument. Es verrät Ihnen mehr über den Zustand einer Immobilie als jedes Exposé.
**Auffällig niedriges Hausgeld** ist selten ein Grund zur Freude:
**Auffällig hohes Hausgeld** kann ebenfalls Gründe haben, die Sie kennen sollten: Aufzug und Tiefgarage sind teuer, ein hoher Rücklagenanteil deutet auf anstehende Großmaßnahmen hin, hohe Verwaltungskosten auf eine problematische Gemeinschaft.
**Die drei Fragen, die Sie stellen müssen:**
Fazit: Hausgeld verstehen heißt Rendite verstehen
Das Hausgeld ist keine lästige Nebenkostenposition, sondern eine der aussagekräftigsten Kennzahlen beim Wohnungskauf.
Für Ihre Kalkulation gilt: Nur der **nicht umlagefähige Teil** – typischerweise 25 bis 35 % des Hausgelds – belastet Ihre Rendite tatsächlich. Setzen Sie genau diesen Betrag an, nicht mehr und nicht weniger.
Und behandeln Sie das Hausgeld als Diagnoseinstrument: Ein verdächtig niedriger Betrag bei einem alten, unsanierten Gebäude ist kein Schnäppchen, sondern eine Rechnung, die noch offen ist.
Wir prüfen Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Rücklagenstand für unsere Käufer mit – und sagen Ihnen, was die Zahlen wirklich bedeuten. Sprechen Sie uns an.
Häufige Fragen
Wie hoch ist das Hausgeld in Dresden im Durchschnitt?
Als grobe Orientierung etwa 3,50 bis 5,00 € pro Quadratmeter und Monat, je nach Gebäudealter und Ausstattung. Für eine 70-m²-Wohnung sind das rund 245 bis 350 € monatlich. Aufzug, Tiefgarage und ein hoher Rücklagenanteil treiben den Betrag nach oben.
Welche Hausgeld-Bestandteile kann ich auf den Mieter umlegen?
Die Betriebskosten nach § 2 BetrKV: Heizung, Wasser, Müll, Hausreinigung, Gartenpflege, Allgemeinstrom, Aufzugsbetrieb, Versicherungen, Grundsteuer und Schornsteinfeger. Nicht umlagefähig sind Verwaltervergütung, Instandhaltung und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage – typischerweise 25 bis 35 % des Hausgelds.
Ist ein niedriges Hausgeld ein gutes Zeichen?
Meist nicht. Ein auffällig niedriges Hausgeld bedeutet häufig, dass zu wenig in die Erhaltungsrücklage eingezahlt oder notwendige Instandhaltung aufgeschoben wird. Die Rechnung kommt dann später – als Sonderumlage. Prüfen Sie immer Rücklagenstand und Sanierungsstau zusammen.
Kann ich die Erhaltungsrücklage steuerlich absetzen?
Nicht bei der Einzahlung. Die Zuführung zur Rücklage ist zunächst nur eine Vermögensumschichtung. Als Werbungskosten absetzbar wird das Geld erst, wenn die Gemeinschaft es tatsächlich für eine Erhaltungsmaßnahme verwendet.
Was passiert, wenn andere Eigentümer ihr Hausgeld nicht zahlen?
Der Gemeinschaft fehlt Geld – und die zahlungsfähigen Eigentümer müssen die Lücke faktisch mittragen, etwa über Sonderumlagen. Lassen Sie sich daher vor dem Kauf eine Aufstellung der Hausgeldrückstände geben. Hohe Rückstände sind ein ernstzunehmendes Warnsignal.
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