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Hausgeld & Betriebskosten: Was Wohnungskäufer wissen müssen

Hausgeld, Betriebskosten, umlagefähig vs. nicht umlagefähig – wir erklären die laufenden Kosten einer Eigentumswohnung verständlich und praxisnah.

Was ist Hausgeld?

Das Hausgeld ist die monatliche Vorauszahlung, die jeder Wohnungseigentümer an die WEG-Verwaltung leistet. Es deckt alle gemeinschaftlichen Kosten des Gebäudes: von der Treppenhausreinigung über Versicherungen bis zur Instandhaltungsrücklage. Das Hausgeld ist nicht identisch mit den Betriebskosten – es enthält zusätzliche Positionen, die nur den Eigentümer betreffen.

Umlagefähig vs. nicht umlagefähig

Der entscheidende Unterschied für Kapitalanleger:

Umlagefähige Kosten: Können über die Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden. Dazu gehören: Wasser, Abwasser, Müllabfuhr, Straßenreinigung, Hausreinigung, Gartenpflege, Beleuchtung, Aufzug, Versicherungen (Gebäude, Haftpflicht), Grundsteuer.

Nicht umlagefähige Kosten: Trägt der Eigentümer selbst. Dazu gehören: Instandhaltungsrücklage, Verwaltungskosten, Kontoführungsgebühren, Reparaturen am Gemeinschaftseigentum.

Für die Renditeberechnung ist nur der nicht umlagefähige Anteil relevant – dieser mindert Ihren Cashflow direkt.

Typische Hausgeld-Höhe

Das Hausgeld variiert stark je nach Gebäude, Lage und Ausstattung. Als grobe Orientierung in Dresden:

Einfacher Altbau ohne Aufzug: 2,50–3,50 €/m²/Monat

Sanierter Altbau mit Aufzug: 3,00–4,50 €/m²/Monat

Neubau mit Tiefgarage und Aufzug: 3,50–5,50 €/m²/Monat

Bei einer 65-m²-Wohnung im sanierten Altbau sind das typischerweise 200–290 € pro Monat. Davon sind ca. 30–40 % nicht umlagefähig.

Hausgeld als Warnsignal

Ein auffällig niedriges Hausgeld kann ein Warnsignal sein: Wird zu wenig in die Instandhaltungsrücklage eingezahlt, drohen Sonderumlagen. Umgekehrt kann ein hohes Hausgeld auf aufwendig verwaltete Anlagen hinweisen (Pool, Concierge, Gartenanlage) – das ist nicht per se schlecht, muss aber in die Kalkulation einfließen.

Prüfen Sie immer den Wirtschaftsplan und die Hausgeldabrechnung der letzten 2–3 Jahre. Gibt es starke Schwankungen? Wurden Sonderumlagen erhoben?

Fazit: Hausgeld verstehen heißt Rendite verstehen

Das Hausgeld ist die zweitwichtigste Kennzahl nach der Miete – und wird von vielen Käufern unterschätzt. Wer den nicht umlagefähigen Anteil kennt, kann seine tatsächliche Rendite berechnen. Wer ihn ignoriert, kalkuliert zu optimistisch. Fragen Sie vor dem Kauf immer nach dem aktuellen Wirtschaftsplan.

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